Úvod - Články - Čekání na velký...

Čekání na velký třesk

Hana Mášová, EKONOM, 25.9. 2008

Poptávka po bydlení se letos propadla na úroveň roku 2005, hypoteční trh o dvacet procent. Zlevňování začíná od paneláků.

Byty jsou nejdražší v historii, Česko zažívá růst cen nemovitostí jako nikdy předtím. Takové titulky zářily z tuzemských novin na Čechy přesně před rokem. Žádné skvělé zprávy. Hlavně pro ty, kteří se chtěli stěhovat do nového. Ceny bytů, domů i pozemků se vyšplhaly na rekordy, přesto se kupovalo téměř cokoliv.

Z Prahy, která je tradičně nejsilnější, co se zdražování nemovitostí týká, se vlna přelila i do regionů. Do čela pelotonu v závodě o to, kde budou ceny bydlení nejvyšší, se hned za Prahu zavěsila města, o která mají zájem investoři. Brno, Ostrava, Liberec nebo Hradec Králové.

Ale jak vypadá situace teď? Poté, co vyprchala “nutnost” koupit byt do konce roku 2007, protože se od prvního ledna 2008 zvedla daň z přidané hodnoty z původních pěti na devět procent a byty tak směřovaly k dalšímu zdražení? A jak se na českém realitním trhu projevila americká hypoteční krize, kterou s obavami sleduje celý svět?

Patnáct let zdražování

Poslední dva roky byly pro trh s bydlením nejúspěšnějším obdobím. “Už v delší řadě - s malými výkyvy průběžně už asi patnáct let - ceny nemovitostí v Česku rostou,” konstatuje Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Úvěr na bydlení si mohlo dovolit velké procento obyvatel, lidé lépe vydělávali, hodně utráceli, ekonomice se dařilo.

Stejně dlouhé dva roky se ale mluví o tom, že přemrštěný růst cen nemovitostí je pouze cenová bublina, na jejíž prasknutí se velmi netrpělivě čeká. Poukázala na to ostatně i centrální banka: “V některých regionech rychle rostou ceny bytů a jejich růst není opodstatněný. Porovnání vývoje cen bytů a příjmů indikuje možnost začínající bubliny na trzích nemovitostí,” uvedla ve zprávě o finanční stabilitě za rok 2006 Česká národní banka.

Podobná situace byla i v cizině. I v okolních státech zdražovaly nemovitosti v posledních letech raketovým tempem a hovory o cenové bublině byly velmi časté. Americký scénář - tedy propad cen nemovitostí, zpomalení hospodářského růstu a obří ztráty bank - ale následovaly jen některé země eurozóny. Nedávno například OECD předpověděla, že HDP eurozóny poroste jen o 1,3 procenta namísto očekávaných 1,7 procenta. Nejhorší situace je v Británii, kde OECD předvídá pokles HDP už i pro třetí a čtvrté čtvrtletí roku, a to už je označováno jako recese.

Zřejmě nejzářivější příklad, jak může hypoteční šlamastyka “zničit” hospodářství, je Španělsko. Tamní ekonomický rozkvět je pasé, a to hlavně kvůli dluhům, které domácnosti i podnikatelé nadělali během nedávných let finanční hojnosti, jež mnoha Španělům umožnila žít si nad poměry. Chřadne podnikový sektor, hlavně obchod s nemovitostmi a stavebnictví, klesají prodeje bytů a domů, i jejich hodnoty. Nezaměstnanost přesáhla deset procent a ekonomika si to namířila přímou cestou do recese.

Varování z ciziny

Je to zvednutý varovný prst pro Česko? “Španělsko je úplně jiný trh. Byla tam vysoká koncentrace britských investorů, kteří nakupovali za účelem pronájmu, trh byl hodně vyčerpaný. Ve spojení s problémy, které řeší Britové, skepsí Španělů a dalšími faktory se trh prostě sesypal,” myslí si Petra Horáková Krištofová z Asociace hypotečních makléřů.

Další signály přišly z Polska, kde muselo dojít ke skutečným “záchranným” opatřením. Developerská společnost Orco oznámila, že musela zhruba o pět procent snížit ceny nových varšavských bytů. Také polská ekonomika totiž mírně zpomaluje, vedle toho se stále zvyšuje inflace a tamní centrální banka zvyšovala několikrát úrokové sazby. Poláci si nepořizují nové byty s tak obrovským nadšením jako dřív a na trhu je navíc velká konkurence.

Češi ale bohužel podobné zprávy zatím neuslyší. Orco tu zlevňování nechystá, protože poptávka po novostavbách podle něj stále převyšuje nabídku. “Čeští developeři se zlevňování zatím brání, sice lákají na určité akce jako garáže nebo kuchyňské linky zdarma, ale ceny se snaží udržovat,” řekl analytik Cyrrus Karel Potměšil.

Českým realitním trhem přesto nový rok také zamíchal. Přinesl daňovou reformu, která měla výrazně znevýhodnit hypotéky, inflace vyskočila nad dříve nevídaných šest procent, hospodářství začalo zpomalovat a centrální banka začala s obranou: zvýšila úrokové sazby.

Banky reagovaly téměř okamžitě a úroky u úvěrů na bydlení šly nahoru. Reakce na sebe také nenechala dlouho čekat. Hypoteční trh propadl za první pololetí roku o dvacet procent. A jak zjistila realitní kancelář Lexxus, poptávka po novém bydlení se v Praze dostala až na úroveň roku 2005.

Pořád ale platí, že nic z toho na ceny nemovitostí v České republice příliš vlivu nemělo. Byť podle informací Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí už dávno není pravda, že vše, co se postaví, se hned prodá, a daří se jen zhruba dvěma třetinám projektů. Je zřejmě něco shnilého na českém realitním trhu.

Rok stagnace

Rok 2008 odborníci přesto nazývají rokem stagnace. Ceny bytů se totiž zatím v letošním roce příliš nemění, výkyvy směrem nahoru jsou minimální. Některé typy bytů ve starších domech v hlavním městě přibližně na přelomu čtvrtletí začaly dokonce zlevňovat. “Obecně lze konstatovat, že ceny bytů v pražské aglomeraci v první půlce roku poklesly, u bytů v původním stavu a v panelových domech byl pokles znatelnější než v rekonstruovaných cihlových domech,” potvrzuje realitní specialista Mexx Reality Antonín Šmejkal. Byty v panelu zlevnily někde až o deset procent a nejvíce se to projevilo na velkých sídlištích a v okrajových částech Prahy s horší dopravní dostupností.

Signál pro dlouhodobější pád cen to ale podle oslovených odborníků není. Ve skutečnosti totiž přece jen k malému růstu cen došlo, a to okolo hranice pěti procent. “Za prvních sedm měsíců roku se v průměru za celou republiku zvýšily ceny startovacích bytů o šest procent, u rodinných domků to bylo tak pět procent a u pozemků sedm,” tvrdí ředitel realitní kanceláře AAAByty.cz Petr Illetško.

Z meziročního srovnání vypracovaného pro týdeník Ekonom Institutem regionálních informací (IRI) jsou vidět i další rozdíly. V měsíci srpnu vyskočily meziročně ceny staršího bytu velikosti necelých sedmdesát metrů čtverečních v České republice - tedy v krajských městech - v průměru o 24 procenta. Starší domy zdražily v průměru o 19 procent a pozemky, podle dat z AAAbyty.cz, o víc než jedenáct procent.

Leda maringotku

Právě s pozemky bude do budoucna asi největší problém. Už teď je dostupných a hlavně “smysluplných” pozemků především v okolí velkých měst a Prahy nedostatek. “Ceny v zajímavých lokalitách stále rostou a tento trend lze předpokládat i v budoucnu,” říká makléř Antonín Šmejkal.

Ještě loni v červenci stál metr čtvereční pozemku například v Karlových Varech 1250 korun, letos ve stejném měsíci už byl o dvaatřicet procent dražší.

Ale to byl největší meziroční nárůst. Dokonce i v Praze, podobně jako v dalších lokalitách, pozemky zdražily proti loňsku “jen” o patnáct procent. Na druhou stranu se ale v metropoli vychází z úplně jiné ceny. Za metr čtvereční v hlavním městě se totiž platilo loni 5220 korun a letos už šest tisíc. Jediné krajské město, kde podle údajů AAAbyty.cz došlo k poklesu cen, jsou České Budějovice.

Zkušenosti s neúspěšným hledáním vhodného pozemku pro stavbu rodinného domu má i pětatřicetiletý Jan Klízner z Prahy. “Už rok se pokoušíme najít i menší parcelu, která by nám vyhovovala. Jenže buď jsou na samotě, bez jakýchkoliv inženýrských sítí, anebo jsou v rámci developerských projektů a bydlení v paneláku naležato mě až tolik neláká,” popisuje.

Ceny navíc úplně podle jeho gusta nejsou. “Když dám jen za pozemek dva a půl milionu, můžu si tam postavit leda tak maringotku,” povzdechne si muž s platem sice poměrně vyšším, než je průměrná mzda, který si přesto myslí, že takové ceny už jsou jen pro bohatší a “normální” lidé na ně nedosáhnou.

Prodej s podmínkou

Jenže problémy s pozemky nemají jen drobní investoři. Omezenější je i přístup velkých developerů. Nejen proto, že se zpřísňují podmínky pro další výstavbu, jako je tomu například v některých obcích okolo hlavního města. “Prodáme vám pole, můžete je rozparcelovat, ale… Budete se podílet na výstavbě nové čističky, kanalizace, budete přispívat na rekonstrukci školky a školy, podpoříte domov důchodců,” zazněl nedávno vzkaz z jedné městské rady, která si ale nepřála zveřejnit jméno obce.

Podle informací Ekonomu je sice o pole velký zájem, přesto se mnoho stavařů už dlouho snaží podmínky nějak změkčit. “Nabídky pozemků v metropoli jsou rok od roku omezenější. Centrální části města jsou zastavěny takřka úplně,” posteskl si šéf developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický.

Větším problémem může být i to, že někteří developeři mají v důsledku hypoteční krize v USA i v Česku komplikovanější cestu k získání financí od bank. “Máme signály, že banky kladou na developery vyšší požadavky. Jde zejména o poměr vlastních zdrojů a úvěru - banky od nich požadují, aby vložili více vlastních prostředků,” konstatuje manažerka Asociace hypotečních makléřů Petra Horáková-Krištofová.

Jak říká Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, jsou někteří developeři už nyní ve finanční nouzi, jiní hledají novou financující banku. “V kombinaci se zavedenou reformou veřejných financí pak tato situace může prostředí developerských firem na rezidenčním trhu trhu “pročistit”. Pro ty šikovné a seriózní tu ale rozhodně bude místo i nadále,” myslí si Pácal. Přesto se může situace ještě vyostřit. Banky mohou dál zpřísňovat podmínky, chtít větší zajištění ze strany investorů, osobní záruky nebo vyšší profesionalitu a zkušenosti.

“Hrnec zlata” nedám

Cena pozemku přitom tvoří jednu z nejvýznamnějších nákladových položek každého developerského projektu. Na prodejní ceně bytu se podílí zhruba deseti procenty, uvedla nedávno zpráva společnosti Ekospol. A podle ní je jediný způsob, jak zachovat nynější ceny bytů, snížit nákupní ceny pozemků.

“Ti, co spekulovali na další výrazný růst cen pozemků, se nyní dočkávají při jednání s developery nemilých překvapení. Je jim za pozemky nabízeno až o patnáct procent méně než před několika měsíci,” tvrdí Ekospol s tím, že možnost zvýšení ceny je v dlouhodobém horizontu nereálná především kvůli stagnaci cen bytů a snížení poptávky.

Proti tomu ale jde zkušenost ani ne třicetiletého Tomáše Hlaváčka, který po prarodičích zdědil hektar pole nedaleko zahrádkářské kolonie v jedné z pražských městských částí. Do budoucna se v blízkosti počítá s novou trasou metra, nedaleko je nájezd na pražský okruh. Pro developery skutečný ráj. Jenže mladík s vizáží punkera na svém “hrnci zlata” pořád ještě sedí a odmítá slézt. “Podávají si u mě kliku, střídají se tady jeden za druhým. Už tu byli snad všichni, kdo v Praze nějaké projekty mají,” směje se.

Svého “bohatství” je si moc dobře vědom a říká, že zatím nevidí důvod, proč prodávat. “Každý měsíc nabízejí víc. Navíc si nemyslím, že ceny budou klesat. Pozemky se prostě jen tak neobjeví,” říká Tomáš Hlaváček. “U pozemků odhadujeme pro příští rok růst za celou Českou republiku v průměru na hranici deseti procent,” souhlasí Petr Illetško.

Za dům o necelou pětinu víc

Spousta lidí proto radši hledá ke koupi rovnou hotový rodinný domek, než aby se pouštěla do dobrodružství s pozemkem a vlastní stavbou, když navíc ceny stavebních prací rostou stejně rychle. Jenže doba levných domků k rekonstrukci do milionu korun už je dávno pryč a i starší domy se prodávají stále dráž. Kdo nakupoval loni v létě, mohl podle zjištění Institutu regionálních informací pořídit v běžné lokalitě starší dům o užitkové ploše asi sto padesát metrů čtverečních na pozemku asi 900 m2 v průměru asi za 3,4 milionu korun. Za stejný domek si letos v srpnu musel připlatit v průměru o 19 procent víc.

Rozdíly samozřejmě existují, především podle jednotlivých lokalit. Zatímco z informací IRI vyplývá, že dům v Praze bylo letos v srpnu možné pořídit za téměř sedm milionů, podobný dům v jiných částech země bývá výrazně levnější.

Nejnižší částky by zájemce zaplatil v oblasti Ústeckého kraje, bydlení v zahradě je tu možné sehnat i za 2,4 milionu. Proti loňsku to znamená zhruba jedenáctiprocentní nárůst. Není ale zdaleka největší. Při srovnání s loňskem zaznamenaly největší skoky České Budějovice (30 procent), Karlovy Vary (29 procent) a Plzeň (27 procent).

I přes zprávy o stagnaci cen se úplný konec růstu nečeká. “Během příštího roku to může u rodinných domků být o dalších šest procent,” odhaduje Petr Illetško.

Vše postavené se neprodá

Nejzajímavější je situace u bytů. Realitní agenti se shodují, že poptávka po bytech klesá, počet prodaných nemovitostí je menší a v nabídkách realitních kanceláří zůstávají déle. A netýká se to jen panelových domů. Zájem ochabl podle některých makléřů i o novostavby. Realitní a poradenská společnost King Sturge odhaduje, že meziročně došlo k poklesu prodejů nových bytů zhruba o dvacet až pětadvacet procent. Prodat se podaří tak dvě třetiny projektů.

Například Finep prodal za první čtvrtletí roku jen zhruba stovku bytů, loni ve stejné době to bylo téměř dvě stě. “I když jsou meziroční prodeje nižší než v minulém roce, nepovažuji interpretaci o “propadu poptávky” za korektní. Spíš je to důsledek abnormálně vysokých prodejů minulých dvou let tlačených změnami DPH,” tvrdí ředitel Finepu Tomáš Pardubický. S tím, že zájem o nové bydlení bude růst i nadále, protože Praha i Česká republika má jeden z nejstarších bytových fondů. “Kupříkladu podíl novostaveb od roku 1981 je jeden z nejnižších v Evropě, nižší než na Slovensku, v Rakousku či Irsku,” popisuje Pardubický.

Podle zjištění Institutu regionálních informací mohli zájemci koupit letos v srpnu menší starší byt o velikosti necelých sedmdesáti metrů nejlevněji v Ústí nad Labem, byť o 43 procent dráž než ve stejném období loni. V průměru za celou republiku šly ceny meziročně nahoru téměř o čtvrtinu. Nejvíc se zdražovalo právě na Ústecku, pozadu nezůstávaly ani Karlovy Vary, České Budějovice anebo Plzeň. Nejdražší byly a jsou byty tradičně v Praze, ve srovnání s tím v Ústí zhruba šestkrát.

Okolí dorůstá Prahu

Z údajů IRI vyplývá, že ceny bytů v Praze rostly za poslední rok průměrně o zhruba šestadvacet procent. Ale stejně, jako jsou rozdíly mezi jednotlivými regiony v České republice, liší se i ceny v jednotlivých částech hlavního města. Nejdražší jsou takzvané dobré adresy - Hradčany, Josefov, Malá Strana, ceny tu ale nijak výrazně nerostou. Naopak ceny v místech, kam bylo nově přivedeno metro, jako například Prosek, anebo v okrajových částech, které donedávna platily za samostatné obce, rostou o více než čtvrtinu.

Ceny za nemovitosti takzvaně za Prahou se přitom už zdatně srovnávají s těmi přímo ve městě. Okolo tří milionů stojí malý byt v Březiněvsi, Zbraslavi, Klánovicích nebo Dubči a dalších “obcích”. “Ceny se samozřejmě přibližují, ale předpokládáme, že nejvyšší budou nadále v Praze,” konstatuje Tomáš Pardubický z Finepu. “Je fakt, že třeba byt v Jesenici u Prahy už je považovaný vlastně za byt v Praze,” přidává se Petr Illetško.

Vyplatí se tedy ještě vůbec bydlet za Prahou a denně trávit čas dojížděním? Vždy záleží na tom, co poptávající hledá a jaké má požadavky. “Byty v okolí hlavního města jsou atraktivní především z důvodu spojení příjemné a klidné atmosféry života v menším městě,” říká Pardubický.

A Petr Vosmík dodává, že okolní oblasti velkých měst nejsou tolik limitovány plochou pro výstavbu a z toho důvodu budou ceny bytů stále nižší než v intravilánu města. Navíc okolí metropole a její větší pás, to jsou hlavně rodinné domky.

Hypotéka jen pro někoho

Co tedy dál? Kupovat, nebo počkat, zda se takzvaná stagnace cen změní v propad? Podle jasných pravidel by pokles cen nastal v případě převisu nabídky nad poptávkou. Ta je určována například dostupností a cenou peněz na trhu, tedy možností, jak lidé dosáhnou na hypotéky a jestli ty budou dále zdražovat nebo nikoliv.

Kvůli nedávnému výraznému posilování české měny ale centrální banka sáhla ke snížení úrokových sazeb a reagovaly na to i komerční banky, když přistoupily k úpravě úroků, za něž půjčují domácnostem například právě na bydlení. Hypotéky jsou tak od konce srpna zase o něco levnější, než byly na začátku roku.

Přesto oslovení realitní odborníci přiznávají, že už nyní kvůli dražším penězům a obavám z většího dopadu americké krize na český nemovitostní trh některé bankovní domy natolik zpřísnily podmínky poskytování hypoték, že na ně někteří klienti vůbec nedosáhnou. “U nižší příjmové skupiny obyvatel je taková situace poměrně častá, ” říká Petr Vosmík, šéf Českomoravské realitní.

Ještě před pár lety přitom dostali úvěr na byt čtyři z deseti zájemců, před rokem pak devět z deseti. Současná opatrnost bank je na místě, myslí si Asociace hypotečních makléřů a dodává, že zpřísněno bylo hlavně poskytování stoprocentních hypoték nebo úvěrů na bydlení pro cizince. “Zhruba o deset procent stoupl počet těch, kteří hypotéku nedostali,” přidává se se zkušenostmi své realitky Petr Illetško.

Zájem o koupi nemovitosti ale určuje také demografická situace nebo výnosy z nemovitostí. “Některé ukazatele napovídají, že k cenovým poklesům u bytů může dojít ještě letos, zvláště v Praze. Nemusí ale jít o žádné drama. Ve většině regionů, kde jsou ceny bytů pod 30 tisíc korun za metr čtvereční, ceny klesat nebudou. Pokles lze očekávat pouze tam, kde by se rozběhla větší bytová výstavba, popřípadě další vlna privatizace obecních bytů,” soudí Jiří Pácal z Asociace.

Zpomalení růstu cen očekává i developerská společnost Finep, a to na úrovni mezi pěti a patnácti procenty. Změnit to ale může kromě dalších faktorů například také probíhající deregulace nájemného anebo zavedení eura.

Růst o inflaci

Poradenská společnost DTZ Praha na základě svého nového modelu pro odhadování cen bytů očekává, že i letošní rok bude pro byty znamenat růst cen. Především v regionech se musí lidé připravit na zhruba desetiprocentní zdražování.

V krátkodobém horizontu by podle modelu, který zohledňuje mimo jiné změny hrubého domácího produktu na hlavu, míry nezaměstnanosti nebo kupní sílu v regionech, měly největší změny čekat Ústí (asi o 60 procent), České Budějovice (o 50 procent) a Plzeň (o 20 procent).

Realitní společnost České spořitelny zase očekává, že růst cen bytů bude v letošním roce kopírovat inflaci. Tu ekonomové předpokládají ve výši zhruba šesti procent. Výjimkou mohou být atraktivní lokality Prahy anebo například Ostravsko. “Lidé by měli kupovat. Levnější byty obecně vzato nebudou. Sázet na pokles je velmi riskantní,” doporučuje Petr Illetško a dodává: “Je zřejmé, že ti, kdo radu kupujte poslechli před rokem nebo dvěma, vydělali. Za rok za dva to nebude jiné.”

Také Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Ekonomu řekl, že spekulovat při pořízení vlastního bydlení nemá příliš smysl. Přesto si myslí, že radit, zda kupovat nebo nikoliv, nelze, protože nákupy bytů vždy byly a jsou výhodné i nevýhodné. “Pokud mám možnost získat nemovitost, která mi pro delší období vyhovuje, jsem finančně i mentálně připraven, není dobré vyčkávat. Investice do bydlení se vyplácí po delším časovém období a za předpokladu náležité péče o majetek,” soudí Pácal.

I proto si až polovinu z levnějších developerských projektů hlavně v Praze lidé nepořizují kvůli vlastnímu bydlení, ale jako investici. A v případě dražších projektů je na investici zakoupeno deset až dvacet procent objektů. Vyplývá to z ankety, kterou vypracovala ČTK mezi experty na realitní trh.

“Investiční koupě se vyplatí v některém z rozvíjejících se regionálních měst, například v Budějovicích. Potenciál růstu mají i severní Čechy, Ústecko a Chomutovsko, kde se realitní boom teprve čeká, ” myslí si Petr Vosmík. Jak říká Petra Horáková Krištofová z Asociace hypotečních makléřů, lidé si berou úvěry na investice tam, kde vyrůstají nové továrny, kam přichází nová pracovní síla a kde se investice rychle zhodnocují.

Renesance nájmů?

Atraktivitu bytů jako dobrého “místa” pro uložení svých financí a jejich případné zhodnocení ale začíná snižovat dlouhodobý trend poklesu tržních nájmů. Například podle databáze AAAbyty.cz lze pronájem startovacího bytu v Praze a širším centru sehnat od devíti tisíc korun, velký byt od dvaceti tisíc. To znamená stagnaci, kterou makléři registrují téměř v každém regionu. “Před deseti lety jsme za smluvní nájemné v hlavním městě inkasovali v průměru tři sta korun za metr čtvereční a v současnosti je to asi 190 korun,” potvrzuje situaci Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Na druhou stranu ale ve prospěch nájmů hovoří pro některé příjmové skupiny složitější přístup k hypotékám. Jak se shodují realitní makléři: zájem o pronájmy je a bude, protože pro mnoho lidí je to vhodnější, popřípadě dostupnější forma bydlení. Zájem mají především studenti, mladí lidé, kteří jsou profesně nebo rodinně neusazení. Podíl nájemního bydlení se přitom stále zmenšuje kvůli privatizacím bytového fondu. “Přesto jeho renesanci očekávám až po přijetí nového občanského zákoníku a ukončení deregulace,” uzavírá Pácal.

Hana Mášová

URL| http://EKONOM.IHNED.CZ/?m=d&article[id]=27797450

 

Potřebujete kvalifikovaně
a nezávisle poradit?

Sjednejte si se
členem AHM schůzku...

Jméno a Příjmení:	Tel. nebo e-mail:
Město:

Vzkaz našemu konzultantovi:

* Termín schůzky (datum a čas):
12345678910111213141516171819202122232425262728293031 123456789101112 20122013 čas::

* Termín schůzky je platný až po jeho potvrzení na Váš kontakt

NOVINKY