Úvod - Aktuality - Archív - Hypotéky v ohrožení?...

Hypotéky v ohrožení?

3.11. Týden, Eva Maleckán: Banky zpřísňují podmínky, možná ale sníží sazby. Důvěra v klasické investice na finančních trzích skomírá. Těm, kteří chtějí své peníze uložit raději do nemovitostí, se však vyplatí ještě chvíli počkat. Zvláště pokud dům nebo byt nutně nepotřebují k bydlení.

Finanční poradci i developeři v poslední době zaregistrovali zvýšený počet dotazů na možnost uložit peníze do nemovitého majetku. V právě probíhající finanční krizi klesá důvěra ve standardní typy investic, jako jsou podílové fondy nebo spořicí účty. Drobní investoři proto hledají jiné alternativy, kam své peníze uložit. „Lidé si uvědomují, že byt nebo dům v dobré lokalitě s kvalitní občanskou vybaveností je jednou z nejbezpečnějších investic,“ říká mluvčí developerské firmy FINEP Pavla Tempová.
Ani v nemovitosti však nemusejí být peníze uloženy bezpečně. Realitní bublina, která se v některých regionech vytvořila, totiž může splasknout. Do zvláště nepříjemné situace se může dostat ten, kdo si pořídil nemovitost proto, aby ji pronajímal, a její cena v budoucnu klesne. Příjem z pronájmu totiž nemusí plně pokrýt splátku hypotéky. „Zde se nabízí otázka, zda tržní nájemné je v poměru k ceně nemovitosti opravdu tak nízké, nebo zda je cena nemovitosti tak vysoká,“ podotýká Patrick Vyroubal, analytik společnosti Atlantik finanční trhy.
V sousedním Polsku už finanční krize sráží ceny bytů. V Česku budou některé ceny mírně růst, jiné stagnovat, u starších panelákových bytů se očekává pokles. Například v Praze se podle manažera pobočky realitní kanceláře AAAbyty.cz Martina Hušpauera čeká u cen bytů v paneláku pokles o 15 až 20 procent. Že by však v dohledné době nastaly zásadní změny, které by se dotkly plošně všech nemovitostí, experti nepředpokládají.
„V zahraničí je současný pokles cen rezidenčních nemovitostí zapříčiněn nuceným výprodejem zástav u hypotečních úvěrů nebo se týká speciálních nemovitostí, kterých je v ČR málo, jako jsou luxusní nemovitosti či víkendové rezidence v přímořských oblastech,“ říká Jan Urban z Asociace hypotečních makléřů.

Trh se předzásobil

Výrazněji bude pokračovat zvyšování rozdílu mezi novým a starším bydlením. „Český bytový fond je zastaralý, musí se stavět nové bydlení, které se bude buď prodávat, nebo pronajímat. Takže poptávka po nových bytech bude pokračovat,“ míní Pavla Tempová.
Z letošního vývoje realitního trhu je však zřejmé, že růst bude mnohem pomalejší než v posledních letech, zejména než v roce 2007. Díky nízkým úrokovým sazbám a dynamickému rozvoji hypotečního trhu se výrazně zvýšila poptávka po nemovitostech určených jak k bydlení, tak pořízených za účelem spekulace na cenu. „K tomu se ještě připojil efekt vstupu do EU v roce 2004 a očekávané zvýšení DPH od roku 2008,“ doplňuje Vyroubal. Abnormální poptávka vyšroubovala ceny nemovitostí nejen v Praze, ale i v regionech. „Trh se předzásobil,“ říká výkonný ředitel developerské společnosti Central Group Aleš Novotný.
Letošní rok pro developery znamená pokles odbytu až o desítky procent. Souvisí to jednak s vyššími úrokovými sazbami hypoték a místy přemrštěnými cenami nemovitostí, ale hlavně se zmíněným předzásobením trhu. „Letos se vracíme k přirozenému vývoji, což je často dezinterpretováno jako velký pokles oproti loňsku,“ upozorňuje Tempová. „V současné době se úroveň poptávky pohybuje zhruba na úrovni let 2005 a 2006, což považujeme za dlouhodobě udržitelné optimum,“ doplňuje Novotný.
Pokles poptávky po rezidenčním bydlení si někteří developeři zčásti vysvětlují horší dostupností půjček. „Od klientů máme signály, že jde jednoznačně o vliv zpřísnění podmínek bank pro poskytování hypoték,“ uvedla Naděžda Ptáčková, ředitelka prodeje a marketingu společnosti Skanska Reality. Podle Urbana však zatím nelze hovořit o tom, že roste počet žadatelů, které banka odmítla. „Hypoteční makléři nezaregistrovali zásadnější problémy s tím, že by jejich klienti hůře dosahovali na hypotéky,“ tvrdí Urban.

Hypotéky klesly o šestinu

Objem hypoték poskytnutých občanům za první tři čtvrtletí letošního roku klesl meziročně o 15,4 procenta. Ministerstvo pro místní rozvoj odhaduje, že letos dostanou občané hypotéky za celkem 122,4 miliardy korun, což by ve srovnání s loňskem znamenalo čtrnáctiprocentní pokles. Podobně jako u snížení poptávky po nemovitostech jsou podle bankéřů také horší výsledky hypoték za letošní rok způsobeny především vysokou loňskou srovnávací základnou, kdy lidé měli o úvěry na bydlení extrémní zájem. Ten byl vyvolán zmíněným zvýšením DPH a růstem úrokových sazeb.
Největší propad zaznamenala za prvních devět měsíců letošního roku Česká spořitelna - oproti stejnému období roku 2007 uzavřela hypotéky ani ne v polovičním objemu. Jednička na trhu, Hypoteční banka, hlásí stagnaci.
Banky většinou prohlašují, že požadavky na bonitu klientů (na jejich schopnost splácet) nezpřísňovaly. Výjimkou jsou Raiffeisenbank a GE Money Bank, které v polovině října přestaly poskytovat tzv. stoprocentní hypotéky „na celou nemovitost“. GE Money Bank půjčuje jen do 80 procent hodnoty zastavované nemovitosti, u Raiffeisenbank klient dostane pouze 75 procent.
„Snižováním maximální výše úvěru vzhledem k hodnotě zástavy se banky chystají na eventualitu - i když velmi nepravděpodobnou -, že ceny nemovitostí plošně klesnou,“ konstatuje Jan Urban z Asociace hypotečních makléřů. Tímto krokem chtějí také minimalizovat počet případů, kdy se klient dostane kvůli zhoršení své ekonomické situace do potíží se splácením. Což by se některým lidem -třeba v regionech, kde hrozí riziko propouštění - mohlo reálně stát. „Některé banky mohou navíc omezovat určité typy produktů, například hypotéky kombinované s investicemi do cenných papírů, jež nejsou v této době spolehlivým uchovatelem hodnoty,“ doplňuje Urban.
Při poskytování hypoték údajně „nepřitvrdila“ žádná z tzv. velké trojice bank, kterou tvoří Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. „Podmínky pro poskytování hypoték byly už v minulosti nastaveny obezřetně. V současné době mohou naši klienti získat hypotéku za stejných podmínek jako v loňském roce,“ říká například mluvčí KB Monika Klucová.
Poradce jedné z velkých firem, který hypotéky KB i ostatních bank externě prodává a jenž si nepřál být jmenován, ovšem říká něco jiného: „S přitvrzením jsem se setkal v Komerční bance. Před krizí proběhl test příjmu klientů v interní kalkulačce banky bez problémů. Nyní sice prošli, ale na úvěr dosáhli jen tak tak.“ Změna podle něho spočívá v tom, že platby na životní nebo důchodové pojištění už nejsou „polehčující okolností“, která dokazovala, že klient je schopen spořit a vytvářet si finanční rezervu. Zatímco dříve se životní pojištění a penzijní připojištění nepočítaly do výdajů, a nesnižovaly tedy bonitu klienta, nyní se prý do pravidelných nákladů zahrnují. Snižují disponibilní příjem, se kterým banka může na splátku hypotéky počítat, a žadatel tím pádem dosáhne na nižší částku úvěru než dříve.
Podobně se vyjádřil rovněž mluvčí Raiffeisenbank Tomáš Kofroň: „Podobně jako u jiných bank - i když to některé nepřiznávají - došlo k omezení stoprocentních hypoték a zvýšení požadavků na bonitu klientů.“
Banky jsou dnes opatrnější a bojí se rozhazovat půjčky ve velkém jako dříve. Časy, kdy se honily za objemy a plněním nadsazených obchodních plánů, jsou pryč. Jako potvrzení opět jeden příběh z nedávné doby, který TÝDNU pod podmínkou zachování anonymity poskytla zaměstnankyně jisté makléřské firmy: „Cizinec žijící v historickém centru jednoho českého města kupoval byt za 14 milionů a chtěl stoprocentní hypotéku. Banky se o něho přetahovaly a trumfovaly se v nabídkách.“ Výsledkem bylo, že žadatel dostal stoprocentní hypotéku s úrokovou sazbou, o níž se může normálnímu člověku jen zdát. „Vítězná“ banka mu slevila na poplatku za poskytnutí půjčky a navíc mu umožnila mimořádné splátky. „Dnes

* by se banky rozhodně nepřetahovaly, těžko by dostal stoprocentní hypotéku a už vůbec ne za exkluzivních podmínek,“ tvrdí pracovnice makléřské firmy.

Čeká se na ČNB

Důležitým parametrem, který ovlivňuje dostupnost hypoték, je úroková sazba. Čím vyšší je sazba, tím vyšší jsou splátky - a tím také klesá počet lidí, kteří si mohou půjčku na bydlení dovolit. Poté co se sazby úvěrů na bydlení odrazily ode dna, na kterém se octly v době hypotečního boomu, trvale rostly. Na konci letních prázdnin ale přišel zlom. Banky totiž s ohledem na snížení základních úrokových sazeb centrální bankou přistoupily ke snižování úroků - některé až o 0,4 %. Průměrné úrokové sazby poskytnutých hypoték pro občany (podle ukazatele Fitcentrum Hypoindex, který zahrnuje údaje devíti bank) tak v září klesly na 5,73 procenta.
Ekonomové předpokládají, že centrální banka sazby kvůli prohlubující se finanční krizi opět sníží, a to na plánovaném zasedání 6. listopadu. Spekuluje se o poklesu o čtvrt až půl procentního bodu. Rozhodnutí centrálních bankéřů by však mohlo zvrátit nedávné oslabování koruny.
I když se ale sazby komerčních bank odvíjejí od situace na trhu, je otázkou, zda kopírují vývoj sazeb ČNB, nebo jestli sledují úroky a cenu peněz na mezibankovním trhu, jež jsou dány poptávkou a nabídkou. Tuzemské banky se lekly krize a drží si hotovost samy pro sebe, proto mezibankovní trh zamrzl. „Vzhledem k tomu, že nabídka peněz na mezibankovním trhu je omezena, nelze v nejbližší době očekávat snížení úrokových sazeb hypoték,“ míní Jan Urban z Asociace hypotečních makléřů. Krátkodobé sazby mohou kvůli převisu poptávky nad nabídkou peněz na mezibankovním trhu dokonce narůst. Pro takový krok se minulou středu rozhodla Komerční banka. Minimální sazby pro hypotéky do 85 procent hodnoty zastavované nemovitosti vzrostly o 0,6 procentního bodu ze 4,99 na 5,59 procenta. Stoprocentní hypotéky, u nichž byla minimální sazba 5,49, podražily ještě více, o celé procento na 6,49 procenta. Například pro člověka, který by si chtěl brát stoprocentní hypotéku ve výši jednoho milionu korun na dvacet let, znamená krok Komerční banky navýšení měsíční splátky o více než pět set korun.
Ke zvýšení krátkodobých úrokových sazeb hypoték před necelými dvěma týdny přistoupila také mBank. Sazbu s jednoletou fixací zvýšila o 0,08 procenta. V polovině října zdražila hypotéky také UniCredit Bank. Nejnižší sazby (s tříletou fixací) poskočily z 4,58 na 4,84 procenta. Ostatní banky zatím údajně změnu sazeb neplánují. Budou se nicméně řídit vývojem ceny peněz na mezibankovním trhu.

Někteří developeři padnou

Banky zpřísňují i podmínky financování developerských projektů, když požadují, aby firmy disponovaly vyšším procentem vlastních zdrojů. „Developeři už od bank osmdesát až devadesát procent hodnoty projektů nedostanou,“ řekl agentuře ČTK generální ředitel Skanska Reality Petr Fanta. To může být pro developery, kteří jsou závislí na bankovních úvěrech, likvidační.
Někteří developeři ve snaze dostat se k penězům podporují prodej různými akčními nabídkami a slevami. Důvodem však nemusí být jen pokus znovu rozproudit trh s novými byty. Například společnost Orco, jejíž akcie na pražské burze ztratily za poslední rok 92 procent hodnoty, zlevnila o 10 procent svůj bytový projekt Tyršův Vrch v Praze. „Ceník byl aktualizován za účelem urychlení prodeje bytových jednotek a v souvislosti s aktuální situací na trhu,“ vysvětluje mluvčí společnosti Orco Petra Šedinová. Firma musí kvůli globální finanční krizi snižovat náklady. „Primárním cílem je zajistit dostatečnou likviditu, abychom mohli pokračovat v práci na všech významných projektech,“ říká Šedinová. Orco bude nakupovat méně pozemků a omezí i realizaci budoucích projektů.
Většina největších developerů, které TÝDEN oslovil, se však zlevňovat nechystá. „Developeři budou moci jít s cenami dolů ve chvíli, kdy zlevní pozemky a stavební práce,“ řekl šéf developerské firmy Ekospol Evžen Korec. To už se děje; například ceny parcel v širším centru Prahy spadly v důsledku finanční krize podle Dušana Kunovského z Central Group zhruba o 15 procent.
Developerský a zprostředkovaně i stavební trh čeká útlum. Slabší hráči padnou. „Pozemky menších developerů budou kupovat ti větší a dojde ke koncentraci trhu,“ odhaduje mluvčí Finepu Pavla Tempová. Kapitálově silné společnosti si už na své menší konkurenty brousí zuby. „Rádi bychom byli připraveni využít příležitostí, které tato situace přinese - například v oblasti akvizic firem či projektů,“ říká generální ředitel společnosti Skanska Dan Ťok.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Potřebujete kvalifikovaně
a nezávisle poradit?

Sjednejte si se
členem AHM schůzku...

Jméno a Příjmení:	Tel. nebo e-mail:
Město:

Vzkaz našemu konzultantovi:

* Termín schůzky (datum a čas):
12345678910111213141516171819202122232425262728293031 123456789101112 20122013 čas::

* Termín schůzky je platný až po jeho potvrzení na Váš kontakt

NOVINKY