Úvod - Levnější už to...

Levnější už to nebude

Ceny nemovitostí jsou na dně. Byty jsou nejlevnější od vypuknutí krize. A další pokles už nelze čekat. Takové věty zaznívaly z úst developerů již v polovině loňského roku. Nyní se k nim přidávají i nezávislí realitní experti a říkají: Nastal nejlepší čas koupit nemovitost.

»V letošním roce by se ceny mohly v první polovině ještě snížit, v druhé polovině tohoto roku a v roce dalším pak očekáváme výraznější růst,« potvrzuje Ondřej Novotný z realitně poradenské společnosti King Sturge.

Celkové zlepšení situace na realitním trhu a z toho plynoucí zdražování nemovitostí má na svědomí očekávané ekonomické oživení. A vstřícnost bank k žadatelům o hypotéky.

Ještě v únoru přitom data nebyla příznivá. Počet schválených hypotečních úvěrů stále klesal. Banky poskytly za první dva měsíce roku 5385 úvěrů v objemu 8,88 miliardy korun. To bylo v meziročním srovnání o 500 úvěrů a 1,3 miliardy korun méně, vyplývá z ukazatele Hypoindex společnosti Fincentrum.

Na konci prvního čtvrtletí se ale situace změnila.

»Výsledky za měsíc březen jsou už ve znamení značného oživení. V porovnání s únorem se počet poskytnutých hypoték zvýšil o polovinu,« tvrdí Petra Horáková-Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů. Podstatně úspěšnější než únor budou podle ní i další jarní měsíce, protože v tu dobu bývá poptávka na realitním trhu tradičně silnější.

Banky začínají o své klienty zase bojovat. Na jaro připravily novinky, kterými chtějí přilákat zákazníky. Především snížily úroky. Ty jsou v současnosti na nejnižší úrovni od propuknutí realitní krize.

»S poklesem úrokových sazeb klesá výše měsíční splátky úvěru, takže i požadavky na klientovu bonitu se logicky snižují,« vysvětluje Horáková-Krištofová.

Oživení hlásí i realitní kanceláře. Ty letos v březnu zaznamenaly mírný vzestup zájmu kupujících o nové byty. Obdobné je to i u starších bytů.

Rozpolcená Praha

Ještě začátkem roku to přitom na zotavení příliš nevypadalo. Za poslední rok se ceny nemovitostí propadly v průměru o devět procent.

Ceny starých bytů klesaly až o 30 procent. Nově postavené pak nejčastěji spadly o devět procent. Vyplývá to z údajů Institutu pro regionální informace (IRI), které má týdeník Ekonom k dispozici, a také ze studie o trhu rezidenčních nemovitostí, kterou zpracovaly společnosti Deloitte a Hyposervis.

Institut regionálních informací srovnává ceny starších bytů v jednotlivých regionech Česka a ve 24 oblastech Prahy.

Z údajů je zřejmé, že výrazný pokles postihl zejména metropoli, kde se ceny tradičně držely na vysoké úrovni. Za »standardní byt« (starší byt o velikosti 68 metrů čtverečních) i nyní zaplatíte více než tři miliony korun.

V průměru se ceny v Praze snížily za poslední rok u starších bytů o 9,5 procenta. Nejvyšší pokles byl zřejmý na hůře dopravně dostupných sídlištích na východním okraji Prahy.

Naopak minimálně ceny klesaly v centru Prahy. To je tradičně způsobeno faktem, že tyto byty mají vlastníky, kteří výrazněji nereagují na cenový vývoj. Menší pokles byl i v rozvojových lokalitách a na dobrých adresách Prahy 6 a částečně Prahy 5.

Jedinou oblastí Prahy, kde ceny za poslední rok dokonce stouply, a to v průměru o 5,1 procenta, je severní okraj Prahy, části Lysolaje, Nebušice, Přední Kopanina, Suchdol a Sedlec. Důvodem ovšem není fakt, že by se tato oblast stávala atraktivnější, ale to, že se zde prakticky nestaví. Developeři sem nesměřují zřejmě i kvůli zamýšlenému rozvoji letiště Ruzyně. Hluk je totiž jedním z podstatných kritérií při koupi bytu. A tak lidé, kterým to nevadí a chtějí zde bydlet, nemají prakticky z čeho vybírat a jejich poptávka tlačí ceny vzhůru.

Propad Budějovic i Hradce

Výrazněji než v Praze klesaly ceny v Českých Budějovicích a Hradci Králové. A to zhruba o jedenáct procent. V každém městě ovšem z jiných důvodů.

Ceny bytů v jihočeské metropoli na krizi zareagovaly výrazněji kvůli nižší úrovni mezd, velké spořivosti místních obyvatel i faktu, že zde dosud chybí dálniční napojení. Kupci tak za starší byty nebyli ochotni dávat vysoké částky už před krizí, nyní se jejich ochota ještě snížila.

Naopak Hradec Králové měl velmi vysoko nastavenou cenu starších bytů. Z hlediska bydlení tak byl dosud třetím nejdražším městem v Česku. Místní už před krizí očekávali dobudování dálnice D11, což by vedlo k lepšímu napojení města na zbytek republiky. To přirozeně také zvedalo ceny bytů.

Během krize ale tento faktor přestal mít na kupce vliv.

Nedobytné Brno

Nejmírněji ze všech krajských měst se propad cen bytů projevil v moravské metropoli. Tržní ceny standardních bytů zde spadly o necelé 2,5 procenta a stále přesahují hranici dvou milionů korun.

Nejlevnějším krajským městem zůstává Ústí nad Labem. Cena zde i přes skokové zdražování bydlení v minulosti nikdy nepřesáhla hranici jednoho milionu korun. V prvním čtvrtletí roku 2010 se v meziročním srovnání snížila o 4,5 procenta.

Žádné velké skoky

Pokud si tedy chcete pořídit byt kvůli vlastnímu bydlení, zřejmě už nemá smysl čekat na další zlevňování. Jestliže jej ale kupujete na investici, nemají pro vás realitní experti dobré zprávy: takový boom, jako byl před krizí, podle nich už rozhodně nenastane. Plošně ceny nahoru nepoletí.

Dá se tak očekávat zhodnocení spíše v řádu jednotek procent. Nikoliv desítek jako v »tučných« letech (například v roce 2007 v Praze vylétly ceny za jediný rok o deset procent).

Přinejmenším v příštích dvou letech se nebude zdražovat skokově.

»Obrat bude pozvolný. Prodejci budou zkoušet, jestli už mohou začít požadovat vyšší ceny bytů. Až když se jim podaří tento obrat potvrdit, mohou začít další vlnu zdražování,« předpovídá analytik Karel Potměšil ze společnosti Cyrrus. Ceny podle něho půjdou nahoru nejrychleji až na konci příštího stavebního boomu. Ten můžeme očekávat nejdříve v řádu několika let a rozhodně ne v takové intenzitě jako v letech 2002-2007.

Skeptičtí jsou k prudkému růstu i spekulanti. Ti byli v minulých letech zvyklí investovat prakticky do čehokoli.

»Dnes mají tendenci kupovat jen byty hluboko pod aktuální tržní cenou. Zejména od majitelů, kteří se dostali do finančních problémů a hrozí jim exekuce a zabavení majetku,« popisuje makléř Jaroslav Jírek ze spolčnosti RE/MAX.

S tím, že by v nejbližších letech ceny výrazně rostly, nepočítají ani sami developeři. O svých očekáváních nedávno anonymně hovořili v průzkumu společností Deloitte a Hyposervis. Vyplynulo z něj, že pro letošní rok počítají s cenami na úrovni 89 procent roku 2008 a pro příští rok vidí hodnotu nemovitostí na 92 procentech předloňského roku. Co to konkrétně znamená? Do konce roku podle nich vyrostou o šest procent a v příštím roce ještě o další tři procenta.

Citelnější zdražování by pak mohlo nastat v roce 2012. V tu chvíli se totiž projeví fakt, že developeři loni začali stavět o třetinu méně bytů než v letech předcházejících, a letos to bude dokonce pouhá polovina. Omezená nabídka nových dokončených bytů proto vyšroubuje cenu výše.

Nicméně ani tehdy se situace z předkrizových let, kdy převis poptávky nad nabídkou hnal ceny nahoru o více než dvě desítky procent ročně, podle odborníků nebude opakovat.

»Trh je v podstatě nasycený. Porevoluční boom se již nikdy nebude opakovat. Domnívám se, že i v případě ekonomického růstu a atraktivity pracovního trhu ve velkých městech bude tempo realitního trhu velmi pozvolné,« tvrdí Jaroslav Jírek z realitní společnosti RE/MAX.

S paneláky neotálejte

Velký nárůst cen bytů se nedá očekávat ani u starších nemovitostí, i když jejich nynější majitelé si myslí něco jiného, vyplývá ze zkušeností realitních společností.

»Mnozí z majitelů se se svými nabídkami stáhli a nechtějí prodávat,« tvrdí Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Sám Pácal ale vyčkávání na opětovný výrazný růst považuje za neopodstatněná.

»Je nesmysl čekat na okamžik, kdy ceny opět plošně porostou. V některých případech k tomu možná opravdu dojde, ale jinde se ceny třeba ještě propadnou. Roli bude hrát lokalita, ale i to, zda jde o cihlový nebo panelový dům. Každá nemovitost je jedinečná,« dodává Pácal.

Ti prodávající, kteří se z trhu nestáhli, mají zase o ceně své nemovitosti často nereálné představy.

Pěkně tento fakt dokládají data Českého statistického úřadu o nabídkových a realizovaných cenách. Zatímco od roku 2005 byly téměř identické nebo ty realizované byly až o desítku procent vyšší, loni došlo ke zvratu. Ceny, za které se nakonec skutečně prodávalo, byly v průměru o šest procent nižší, než prodávající původně požadovali.

Díky krizi se začalo více rozlišovat mezi cihlovými a panelovými byty. V době boomu na realitním trhu byly jejich ceny srovnatelné. Od propuknutí krize ale panelové domy stihl největší propad. Dnes jsou tak »paneláky« často až o 30 procent levnější než v roce 2008. Roli ovšem přirozeně hraje lokalita i stav bytu a celého domu.

»U těchto nemovitostí bych nedoporučoval čekat na nějaké oživení, ale snažil bych se je prodat co nejrychleji. Nevidím žádný důvod k tomu, aby ceny panelových domů znovu rostly,« doporučuje Roman Čakurda, výkonný ředitel společnosti Century 21.

Na druhou stranu - když se prodává za rozumnou cenu, ani v době propadu poptávky není problém panelový byt prodat.

»Zájem je o nemovitosti, u kterých si majitelé uvědomili, že za ceny platné během boomu roku 2007 se dnes prodat nedá,« tvrdí Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAAByty.cz.

Pozemky se drží

Oproti trhu s byty, který současná krize poznamenala po všech stránkách, byly nejméně zasaženy pozemky.

»Ty dobré si stále drží cenu, protože jde o nedostatkové zboží, kterého ubývá,« konstatuje Petra Kopecká, mluvčí developerské společnosti Finep. Obecně ale platí, že lidé je nechtějí prodávat. Drží si je a věří, že se jim jednou značně zhodnotí.

»Spekulace na významný nárůst cen pozemků v pokrizovém období rozhodně není odůvodněná. Už proto, že růst nového bydlení bude pozvolný,« domnívá se Veronika Ježková, mluvčí developerské společnosti Central Group. Jak dodává, při nákupu pozemků pro jejich nové projekty takový přístup registrují.

Lokalita od lokality se ovšem liší. Zatímco kupříkladu na Vysočině je poptávka po nových pozemcích obrovská, Plzeňsko bylo jedinou oblastí, kde i v době krize jejich ceny výrazně klesaly.

»Ve městě je většina atraktivních míst rozprodaná. Zbývající lokality nejsou tak žádoucí - třeba pro chybějící infrastrukturu a komplikovaný územní plán,« vysvětluje Zdeněk Míčka, regionální manažer realitky AAAByty.cz.

Cena nade vše

Řadě lidí ovšem krize přinesla jedno ponaučení, kterým se alespoň prozatím řídí. Totiž že léta hojnosti mohou velmi snadno a nenadále vystřídat roky »hubené«.

Rozumné je proto zadlužovat se pokud možno co nejméně. Důsledkem novodobého českého »poučení z krizového vývoje« je fakt, že lidé poptávají menší a levnější byty.

»Klienty dnes zajímá absolutní cena za byt konkrétní dispozice. Ta by se dala charakterizovat psychologickými hranicemi 1,8 milionu korun za 1+kk a 2,4 milionu korun za 2+kk,« komentuje současný stav Evžen Korec, šéf společnosti Ekospol.

Jeho slova potvrzuje i další developer. »Klienti kupují menší byty na úkor vlastních představ,« tvrdí Martin Malínský, ředitel společnosti Trigema Real. »Nejprodávanější byty našich projektů jsou dnes byty s dispozicí 2+kk o výměře 50-55 metrů čtverečních,« uvádí konkrétní příklad.

Důvodem, proč developeři v současnosti stavějí stále více malých bytů, je i fakt, že sázejí na singles, tedy nezadané lidi.

Jsou totiž obvykle solventní a kvůli tomu, že nemají závazky k dalším lidem, bývají i v době krizí odvážnější.

»Menší byty jim samozřejmě vyhovují. Ve vlastnictví si je ponechají určitě i v budoucnu, protože jde o vynikající formu dlouhodobé a bezrizikové investice v případě tržního pronájmu,« myslí si Evžen Korec z Ekospolu.

Developeři se snaží byty zlevňovat i dalšími způsoby. Mnozí si nechávají přepracovat architektonické studie do skromnější podoby.

»U levnějších projektů se například vyplatí snížit standard na základní a veškeré úpravy a nadstandardy nechat na klientovi v rámci klientských změn,« tvrdí Ondřej Novotný z King Sturge.

Optický klam

V některých případech se ale developeři snaží svézt na vlně zvýšeného zájmu o menší byty proto, aby se vyhnuli radikálnějšímu zlevňování. Někteří z nich letos na začátku roku oznámili, že budou stavět byty menší, ale se stávajícími dispozicemi. Nahrává jim fakt, že lidé jsou ochotni uskromnit se v metráži.

»Stále je větší zájem o 3+kk místo 2+kk. Raději byt s malinkatými pokoji, ve kterém bude například ložnice na okraji hygienické normy, ale hlavně ať tam je,« upozorňuje Renáta Odstrčilová, ředitelka společnosti Sting Development.

Příkladem developera, který na takový přístup vsadil, je firma Ekospol. Mezi dalšími pražskými developery patří k těm, kdo nabízejí byty na nižší cenové hladině.

Před dvěma lety odstartovala pražský projekt Panorama Kyje, kde už byla většina bytů prodána. Druhá fáze projektu začne letos na podzim.

Za pozornost stojí jedna drobnost. Zatímco v první fázi projektu dosahovaly byty s dispozicí 2+kk často hranice 60 a jen výjimečně klesly pod 50 metrů čtverečních, většina nových bytů dolní hranici nepřekračuje. Navíc rozdíl mezi jednopokojovými a dvoupokojovými byty se liší jen nepatrně. Některé byty se dvěma pokoji dokonce mají jen o devět metrů čtverečních více než byty jednopokojové.

Developer počítá s tím, že potenciální kupující přiláká celková cena za dvě či tři místnosti bez ohledu na to, jak je byt velký. Klient bude spokojený, že levně nakoupil. Cena za metr čtvereční se u všech plánovaných bytů dostává nad 50 tisíc korun za metr čtvereční. Taková částka rozhodně v Praze nepatří k nejnižším, i když developer své byty jako v dané oblasti nejlevnější prezentuje.

Zatím to ustáli

A jak nyní vlastně vypadá situace developerů zasažených krizí? I nadále zůstává poněkud nejistá, byť navzdory chmurným předpovědím v době nejhlubší krize hromadně nekrachovali.

Banky stále žádají větší množství vlastních prostředků. V roce 2009 požadovaly v průměru 35procentní podíl vlastních zdrojů, tedy o třináct procent více ve srovnání s rokem předchozím.

Pečlivěji také prověřují historii konkrétního developera, takže větší šanci získat úvěr mají velké společnosti. Vzrostly i požadavky na počet předprodaných bytů. Zatímco v roce 2008 banky požadovaly průměrně osmnáct procent předprodaných bytů, loni to bylo už 38 procent. Získat tolik klientů ještě před prvním výkopem je ale dnes velmi těžké.

»Poptávka je u projektů po kolaudaci s možností okamžitého nastěhování. Tzv. papírové projekty aktuálně důvěru zákazníků nemají,« tvrdí Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAAByty.cz.

Developeři přitom mají často velké problémy s cash flow a často dluží svým dodavatelům ještě za předchozí projekty, které se jim nepodařilo plně prodat. Přesto se řada z nich zdráhala zlevňovat - úvěrové financování i platby za stavební práce totiž probíhaly v době největšího boomu.

V současnosti už ovšem mnohým z nich nezbývá než tlaku trhu konečně povolit. Příkladem může být pražský projekt Central Park, který patří do segmentu těch luxusnějších. Developer CP Praha se už během výstavby dostal do potíží s financováním. Výstavba se prodloužila téměř o dva roky. Loni v listopadu, kdy byl projekt zkolaudován, měl developer uzavřeno minimum kupních i rezervačních smluv. Letos v březnu se ovšem rozhodl nastavit ceny nové - v průměru o patnáct procent nižší.

»U těch nejatraktivnějších jsme ale ceny zachovali,« upozorňuje Jiří Pecháček, ředitel společnosti CP Real.

Mnozí developeři ovšem nyní znovu přehodnocují své budoucí plány. »V poslední době nás oslovuje stále více majitelů pozemků či realitních kanceláří, které nabízejí připravené developerské projekty. Velká část z nich ale není v dnešní době realizovatelná,« říká Pavlína Urbanová, mluvčí developerské společnosti Bemett.

»Vidíme zájem o menší a středně velké developerské projekty - v Praze a Brně jde o projekty do 100 bytů, v krajských a regionálních městech jde pak o projekty okolo 20 až 50 bytových jednotek. O větší projekty nemají investoři zájem, protože je to příliš rizikové,« vysvětluje Jan Hospodář z realitně poradenské společnosti CB Richard Ellis.

Není proto vyloučeno, že některé developery, kterým v minulých letech s jídlem až příliš rostla chuť, ty nejvíce horké chvíle teprve čekají.

Pavla Kreuzigerová

Zdroj: EKONOM

Potřebujete kvalifikovaně
a nezávisle poradit?

Sjednejte si se
členem AHM schůzku...

Jméno a Příjmení:	Tel. nebo e-mail:
Město:

Vzkaz našemu konzultantovi:

* Termín schůzky (datum a čas):
12345678910111213141516171819202122232425262728293031 123456789101112 20122013 čas::

* Termín schůzky je platný až po jeho potvrzení na Váš kontakt

NOVINKY