Úvod - Postup bank při...

Postup bank při refixaci hypoték

V první části našeho článku, která vyšla 23. června, jsme se zabývali otázkou, proč vůbec dochází k refixaci hypoték a jak nabídku refixace ovlivňuje aktuální zůstatek hypotéky. Ve druhé části se podíváme na to, jak tuto nabídku ovlivňují obchodní politiky bank a jak se dá při refixaci ušetřit.
Obchodní politika určuje, jak jednotlivé banky přistupují k refixaci u klientů jako celku nebo u jejich skupin, a sleduje určité cíle stanovené bankou. V současné době mezi hlavní cíle českých bank patří zvyšování ziskovosti (produktů, banky), stabilizace hypotečního portfolia a jeho ochrana před jeho možným refinancováním.

Pozdní zasílání nabídek

Banky rozesílají nabídky úrokových podmínek na další úrokové období relativně pozdě. Hlavním důvodem je, že do poslední chvíle čekají, jaká bude jejich konečná cena zdrojů. Nikoliv nepodstatným důvodem však je i to, že banky nechtějí dát klientovi přílišný časový prostor pro otestování jejich nabídky u jiných bank, případně dokonce pro refinancování úvěru u jiné banky. Občas jsou však na vině sami klienti, zejména v případech, kdy hypotékou pořizovali své nové bydlení – v žádosti o úvěr mají uvedenu původní adresu trvalého bydliště a na tu jim banka zasílá nabídku refixace.

Sazby „od“

Předchozí praktika naráží i další praktiku bank, která však již nesouvisí přímo s refinancováním, kdy banky prezentují své úrokové sazby formou jisté marketingové nadsázky jako sazby „od“. Klient navnaděný takovou prezentací často spoléhá na to, že získat výhodnější podmínky je relativně jednoduché a nechává vše na poslední chvíli.

Testování klienta

Praxe ukazuje, že banky se spíše snaží chovat obchodně, to znamená, že nabízejí stávajícím klientům o málo horší podmínky, než jaké jsou pro ně dostupné na trhu, a předpokládají, že tyto horší podmínky nebudou pro klienta důvodem pro refinancování úvěru. Stejně jako klient si i banky umí velmi dobře spočítat (s využitím obecně dostupných informací), kdy se klientovi refinancování už vyplatí, a volí takovou nabídku, která ještě není za touto hranicí. V případě, že klient s nabídkou nesouhlasí (klient si získal dostupné informace z veřejných zdrojů či od hypotečního makléře, popřípadě má již konkurenční nabídku na případné refinancování od jiné banky), původní banka je často ochotna svou nabídku ještě „vylepšit“.

Komplikace při nesplácení

Horší je však situace u klientů, kteří měli v předchozím fixním úrokovém období problémy se splácením své hypotéky, někdy dokonce v takové míře, která jim již nedovoluje refinancovat úvěr hypotečním úvěrem od jiné banky (hovoříme zde spíše o laxním přístupu ke splácení, než o schopnosti splácet jako takové). V těchto případech vidíme, že banky jsou ve své nabídce při refixaci poměrně agresivní a dokáží navýšit úvěrovou sazbu i o procentní bod nad úroveň běžnou na trhu.
Otázkou zůstává, zda se tato praktika nezačne uplatňovat u klientů stoprocentních hypoték, kteří se stále nacházejí ve vysokém pásmu výše úvěru ve vztahu k hodnotě zástavy a kteří své úvěry mohou refinancovat obtížněji vzhledem k tomu, že řada bank tento produkt stáhla ze své nabídky. Očekáváme, že u klientů, o kterých se banka domnívá, že je neohrozí vyšší splátka zapříčiněná zvýšením úrokové sazby, mohou některé banky této situace využít k efektivnímu zvýšení svých marží.

Dlouhodobější fixy

Na rozdíl od doby před zhruba dvěma roky, kdy banky využívaly dostatku zdrojů a získávaly nové klienty podbízením se u krátkodobých úrokových sazeb (u hypoték typicky jednoletých fixů), se v dnešní době banky velmi usilovně snaží převést co možná nejvíce klientů na dlouhodobější fixy (ideálně pětileté). Nástrojem je relativní zdražení jednoletých fixů ve srovnání s fixy dlouhodobějšími – jednoletý fix často vychází hůře. Cílem je snížit počet možností, kdy klient může refinancovat hypotéku úvěrem od jiné banky bez poplatku za předčasné splacení (které všechny banky umožňují právě v okamžiku, kdy se refixuje úroková sazba).

***

Jak ušetřit při změně fixace hypotéky

1. Začněte včas Nenechávejte otázku refixace na poslední chvíli. Pokud vám nabídka refixace od vaší banky nedojde alespoň měsíc před skončením původní fixace, banku o její zaslání urgujte. Přesvědčte se také, zda máte v úvěrové smlouvě správnou adresu pro doručování; pokud ne, adresu bance oznamte písemně doporučeným dopisem.

2. Dobře se připravte Nečekejte na obdržení nabídky od své banky. Již zhruba 2–3 měsíce před skončením původní fixace zjišťujte podmínky dostupné u jiných bank. Kontaktujte i hypotečního makléře, který vám pomůže vyznat se v marketingové mluvě bank a jejich sazbách „od“. Připravujte si podklady, které budou potřeba k případnému refinancování úvěru, pokud nebudete spokojeni s nabídkou své banky (výpisy z bankovních účtů, výplatní pásky, daňová přiznání, původní odhad ceny nemovitosti a tak dále). 3. Vyjednávejte Hypotéka je obchod jako každý jiný – vyjednávejte. Čím více informací a argumentů budete mít v ruce pro vaši banku, tím lépe.

Činí-li vám vyjednávání problémy, využijte příbuzného, přítele nebo profesionála v podobě hypotečního makléře. 4. Plaťte splátky včas Stále více se ukazuje, že banky nechtějí přijít o dobré klienty. Nepřipravujte se proto o svou pozici dobrého klienta tím, že budete hradit své splátky pozdě či nepravidelně.

Jan Urban
člen představenstva Asociace hypotečních makléřů
generální ředitel Simply s.r.o.

Potřebujete kvalifikovaně
a nezávisle poradit?

Sjednejte si se
členem AHM schůzku...

Jméno a Příjmení:	Tel. nebo e-mail:
Město:

Vzkaz našemu konzultantovi:

* Termín schůzky (datum a čas):
12345678910111213141516171819202122232425262728293031 123456789101112 20122013 čas::

* Termín schůzky je platný až po jeho potvrzení na Váš kontakt

NOVINKY